Die Indexmiete ist eine variable Miete für ein Objekt (Wohnung, Gewerberaum). Für Mietverhältnisse über Wohnraum ist sie geregelt in § 557b BGB.
Bei der Indexmiete handelt es sich um eine Wertsicherungsklausel, denn der Mietpreis ist nicht dauerhaft auf einen festen Wert bestimmt, sondern wird, ausgehend von einer Basismiete, nach von beiden Vertragsparteien nachvollziehbaren Parametern, wie an einen Preisindex gekoppelt.
Für die wirksame Vereinbarung einer Indexmiete bei Wohnraum ist es Voraussetzung, dass
- die Bezugsgrundlage der vom Statistischen Bundesamt herausgegebene Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) ist (Bezeichnung im Gesetz: "Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland"),
- die Miete jeweils für ein Jahr unverändert bleibt,
- die Mieterhöhung jeweils schriftlich geltend gemacht wird,
- die Berechnung der neuen Mietforderung offengelegt wird,
- eine Erhöhung wegen Modernisierung nur auf diejenigen Fälle beschränkt ist, in denen der Vermieter durch gesetzliche oder behördliche Auflagen zur Modernisierung veranlasst wurde (z. B. zur Einhaltung von Abgaswerten)
- weitere Mieterhöhungen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen sind.
Anders als für Mieterhöhungen nach § 558 BGB vorgesehen, ist bei der Indexmiete für Wohnräume keine Einverständniserklärung durch den Mieter für die Höhe der berechneten Erhöhung erforderlich. Die Zulässigkeit kann im Rahmen einer Leistungsklage festgestellt werden. Die neue angepasste Miete wird ab dem übernächsten Monat nach dem Zugang der Anpassungserklärung fällig. Bei Gewerberäumen sind andere Bezugsgrößen und kürzere Anpassungsfristen unter Vorbehalt zulässig. Maßstab ist, dass es sich nicht um einen einseitigen Nachteil zu Lasten des Mieters handelt.
Bei Gewerberaummietverhältnissen ist das Verbot in § 1 PrKG zu beachten.
Eine variable Miete mit vertraglich festgelegter Steigerung (z. B. mit 4 % Steigerung pro Jahr) ist keine Index-, sondern eine Staffelmiete.
Im Vergleich mit der sonst für Wohnraum vorgesehenen Begrenzung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB stellt sich die Frage, wie sich die Lebenshaltungskosten oder eine andere Bezugsgröße im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete entwickelt. Diese Abweichung ist im Rahmen der Wertermittlung zu berücksichtigen, da Indexmieten, als besonders langfristig angelegt, zu deutlichen Abweichungen zwischen Lebenshaltungskosten und damit der Miete von der ortsüblichen Vergleichsmiete führen dürften.
Im Regelfall dürfte eine Indexmiete (z. B. durch den Einfluss der besonders schnell steigenden Energiekosten) über der Mietpreisentwicklung liegen, die jedoch Maßstab für den langfristigen Wert einer Immobilie ist. Bei Anwendung eines Ertragswertverfahrens kann mit Rücksicht auf die mögliche Mieterfluktuation eine Minderung angemessen sein oder sollte von vornherein nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete abgestellt werden.
Literatur
- Kai-Jochen Neuhaus: Handbuch der Geschäftsraummiete - Recht Praxis Verwaltung Luchterhand, 4. Aufl. 2011, 1572 Seiten mit CD-ROM, ISBN 978-3-472-07998-9.
