Die Pacht ist die Gebrauchsüberlassung eines Gegenstandes auf Zeit mit der Möglichkeit, Früchte anzubauen, wofür dem Eigentum ein Entgelt zusteht. Die Pacht ist von der Miete abzugrenzen. Diese unterscheidet sich darin, dass der Mieter im Gegensatz zum Pächter nicht die Möglichkeit der Fruchtziehung hat.
Abgrenzung
Anders als beim Mietvertrag kann der Pachtvertrag als gegenseitiger Vertrag nicht nur über Sachen, sondern zusätzlich auch über Rechte geschlossen werden. Ferner wird nicht nur der Gebrauch der Sachen beziehungsweise Rechte gestattet, mit dem Pachtvertrag ist auch die Ziehung der Früchte aus der Sache möglich. So kann im Pachtvertrag als Gegenleistung nicht nur (wie im Mietvertrag) ein fester monatlicher Betrag vereinbart werden, sondern auch Zahlungen in Abhängigkeit vom Umsatz oder Ertrag.
- Traditionell finden Pachtverträge in der Gastronomie und der Landwirtschaft (hier als Landpacht) Anwendung. Häufig ist auch die Pacht von kompletten Unternehmen, als Unternehmenspacht.
- Dem Pachtvertrag ähnlich ist das verbundene Geschäft des Franchising beziehungsweise Franchise-Vertrag.
- Auch das Nutzungsrecht und Entgelt für eine Software (ASP-Lösung) können in einem Pachtvertrag geregelt sein.
Gesetzliche Regelung
Der Pachtvertrag ist in Deutschland in den Vorschriften der §§ 581–597 BGB geregelt (Pacht: §§ 581 ff. BGB, Landpacht: §§ 585 ff. BGB).
Es können neben den zivilrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs noch öffentlich-/privatrechtlich-gemischte Gesetze hinzutreten, wie das Bundeskleingartengesetz bei der Pacht von Kleingärten, das Bundesjagdgesetz bei der Pacht einer Jagd oder die Fischereigesetze der Länder bei der Fischereipacht.
Pflichten des Verpächters und Pächters
Die Pacht ist ein Dauerschuldverhältnis, das durch Ablauf der vereinbarten Dauer oder durch Kündigung beendet wird.
Der Verpächter muss dem Pächter die Sache oder das Recht zum Gebrauch (im Landpachtrecht Ziehung der Feldfrüchte) überlassen. Der Pächter muss dafür die vereinbarte Pacht („den Pachtzins“) entrichten. Hinsichtlich des Gebrauchs der Sache sind die Vorschriften über die Miete weitgehend anwendbar.
Der Pächter ist berechtigt, das Inventar zu nutzen, und verpflichtet, das Inventar nach Beendigung des Vertrags zurückzugeben.
Für den Fall, dass der Pächter die Sache erst nach der Beendigung des Pachtvertrages zurückgibt, so besteht mit § 584b 1 BGB ein eigener vertraglicher Entschädigungsanspruch.
In früheren Zeiten wurde die Pacht oft in Form eines vereinbarten Anteils am Naturalertrag erbracht: Halbpacht und Halbpächter (Abgabe der Hälfte des Ertrags).
Pfandrecht
Dem Pächter kommt gegenüber den Forderungen gegen seinen Verpächter ein Pfandrecht aus der Pacht nach § 583 BGB zugute. Der Verpächter selbst erhält ein Pfandrecht aus § 592 BGB für seine Forderungen gegen Pächter.
Kündigung
Die Kündigung ist mit der Miete ausgestaltet. Sie ist gegenüber dem Verpächter oder dem Pächter zu erklären. Stirbt der Pächter, besteht ein besonderes Kündigungsrecht der Erben und des Verpächters. Innerhalb eines Monats ist mit einer Frist von sechs Monaten bis zum Ende eines Quartals zu kündigen. Ansonsten gelten die Vorschriften der Miete weitgehend.
Beispiele
Pachtverträge beziehen sich oft auf Grundstücke mit und ohne Bebauung. Landpacht bezeichnet die Verpachtung zur landwirtschaftlichen Nutzung, Unternehmenspacht die Verpachtung von Unternehmen. Die in Europa selten gewordene, in Lateinamerika, Asien und Afrika noch häufige Teilpacht (auch Teilbau) ist eine Form, bei der sich Pächter und Landbesitzer den Ertrag des Landes teilen, dies geschieht zu variablen Anteilen.
Pachten von Bodenflächen in der DDR
In der DDR war es möglich, Bodenflächen zu pachten und darauf Bauwerke zu errichten. Mit dem Schuldrechtanpassungsgesetz können die Bauwerke 2022 in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen.
