Einheitswert

Der Einheitswert ist ein Wert für unbebaute und bebaute Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte, der auf einen bestimmten Stichtag in einem gesetzlich geregelten, standardisierten Verfahren festgestellt wird und für Steuern, Gebühren und Beiträge (z. B. Vermögensteuer, Grundsteuer, Gewerbesteuer, Erbschaftsteuer, Grunderwerbsteuer) als Bemessungsgrundlage dient.

Einheitswert in Deutschland

In Deutschland werden Einheitswerte zurzeit nach § 19 Abs. 1 BewG Bewertungsgesetz für inländischen Grundeigentum festgestellt, und zwar für Grundstücke, Betriebsgrundstücke sowie land- und forstwirtschaftliches Vermögen.

Bei der Festlegung der gesetzlichen Bestimmungen über die jeweiligen Verfahren zur Feststellung der Einheitswerte wurde zwar zu erreichen versucht, dass das Ergebnis dem tatsächlichen Wert (Marktwert, Verkehrswert) möglichst nahekommt; bei der Feststellung können naturgemäß aber nicht alle Umstände berücksichtigt werden, die den Wert beeinflussen. Mittlerweile weichen die Einheitswerte auch schon deshalb weit vom „gemeinen Wert“ (nach § 9) des Grundstücks ab, weil sie auf der Grundlage der Wertverhältnisse zur Zeit des Hauptfeststellungszeitpunkts 1. Januar 1964 bzw. 1. Januar 1935 festgestellt worden sind. Am 10. April 2018 verkündete das Bundesverfassungsgericht, dass die bisherige Berechnung der Einheitswerte für Grundstücke und Häuser in Westdeutschland auf dem Stand von 1964 verfassungswidrig ist. Dem Gesetzgeber wurde eine Frist bis Ende 2019 zur Neuregelung der Einheitswertermittlung gegeben.

Bedeutung

Aktuelle Bedeutung

Der Einheitswert hat derzeit Bedeutung für folgende Steuerarten:

• Grundsteuer:
  Aus dem Einheitswert wird durch die Anwendung einer Grundsteuermesszahl der Grundsteuermessbetrag errechnet.
• Gewerbesteuer:
  Für Betriebsgrundstücke wird der Gewerbeertrag um 1,2 % des Einheitswertes des Betriebsgrundstücks gekürzt. Hierdurch soll eine doppelte Belastung mit Grund- und Gewerbesteuer vermieden werden. Für diese Berechnung ist für in den alten Bundesländern gelegene Grundstücke (Wertverhältnisse vom 1. Januar 1964) von 140 % des Einheitswertes auszugehen. Für Grundstücke im Beitrittsgebiet (Wertverhältnisse vom 1. Januar 1935) sind die Sondervorschriften nach § 133 BewG zu beachten. (vgl. R 9.1 Abs. 2 GewStR)
• Zweitwohnungsteuer: Viele Satzungen von Gemeinden zur Erhebung von Zweitwohnungsteuer greifen zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage auf den Einheitswert zurück.

Bedeutung in der Vergangenheit

Der Einheitswert hatte in der Vergangenheit darüber hinaus Bedeutung für folgende Steuern:

• Vermögensteuer
  Für die Ermittlung des steuerpflichtigen Vermögens wurden die Grundstücke mit 140 % des Einheitswertes berücksichtigt. Da dies aber schon lange nicht mehr dem tatsächlichen Wert entsprach (Ungleichbehandlung mit dem übrigen Vermögen), wird die Vermögensteuer seit dem 1. Januar 1997 wegen Verfassungswidrigkeit nicht mehr erhoben.
• Gewerbekapitalsteuer
  Für die Gewerbekapitalsteuer wurde bis zum Erhebungszeitraum 1997 der Einheitswert des Betriebsvermögens mit gewissen Hinzu- und Abrechnungen berücksichtigt (§ 12 GewStG a.F.).
• Erbschaft- und Schenkungsteuer
  Für die Bewertung des steuerpflichtigen Erwerbs wurde für Anteile an nicht börsennotierten Kapitalgesellschaften, Grundbesitz, und Betriebsvermögen der Einheitswert zugrunde gelegt. Die ungleiche Bewertung von Grundvermögen und Kapitalvermögen wurde durch Urteil vom Bundesverfassungsgerichts am 22. Juni 1995 für unvereinbar mit dem Grundgesetz erklärt. In dem Urteil wurde die Bewertung mit den Einheitswerten auf Besteuerungszeitpunkte bis zum 31. Dezember 1995 beschränkt.
  Für Besteuerungszeitpunkte ab dem 1. Januar 1996 werden inländische Grundstücke, land- und forstwirtschaftliches Vermögen und Betriebsgrundstücke mit den Grundbesitzwerten (auch so genannten Bedarfswerten) bewertet. Für Anteile an nicht börsennotierten Kapitalgesellschaften erfolgte die Bewertung nach dem Stuttgarter Verfahren.
• Grunderwerbsteuer
  Für besondere Fälle, in denen eine Gegenleistung nicht vorhanden oder zu ermitteln war, wurde der Einheitswert des Grundstücks als Bemessungsgrundlage herangezogen. Seit dem 1. Januar 1997 werden auch bei der Ermittlung der Grunderwerbsteuer die Grundbesitzwerte (Bedarfswerte) zugrunde gelegt.

Feststellungsverfahren

Die Einheitswertfeststellung erfolgt immer auf einen Stichtag; das ist der 1. Januar des Folgejahres der Wertänderung des Grundstücks oder des Entstehens einer neuen „Wirtschaftlichen Einheit“. Die Einheitswerte werden durch Feststellungsbescheide der Finanzbehörden gesondert festgestellt. Im Rahmen der Feststellung wird der Wert, die Art und Zurechnung des Gegenstandes festgestellt (§ 20 BewG). Durch die gesonderte Feststellung ist der Einheitswertbescheid ein Grundlagenbescheid (jetzt nur noch für den Grundsteuermessbetrag). Einwendungen gegen die Höhe der Grundsteuer können daher verfahrensrechtlich nur durch Anfechtung des Einheitswertbescheides erreicht werden.

Hauptfeststellung

Zum Hauptfeststellungszeitpunkt wird für alle wirtschaftlichen Einheiten ein Einheitswert festgestellt. Die erste Hauptfeststellung erfolgte zum 1. Januar 1935 bei der Einführung der Einheitswerte. Der gesetzlichen Regelung entsprechend sollte alle sechs Jahre eine neue Hauptfeststellung der Einheitswerte erfolgen. Hierzu ist es wegen des Krieges erst zum 1. Januar 1964 gekommen, und das nur in der Bundesrepublik. Wegen des hohen Aufwands wurde aber auch hier auf weitere Hauptfeststellungen verzichtet. Die gültigen Einheitswerte der Grundstücke entsprechen daher den Wertverhältnissen auf den 1. Januar 1964 für den Westen und auf den 1. Januar 1935 für den Osten. Daher liegt der Einheitswert zurzeit weit unter dem realen Kaufwert.

Nachfeststellung/Aufhebung des Einheitswertes

Wenn nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt eine wirtschaftliche Einheit neu entsteht – zum Beispiel durch Parzellierung eines Grundstücks, wird für die neu entstandenen Einheiten eine Nachfeststellung vorgenommen. Wenn eine wirtschaftliche Einheit wegfällt, wird der Einheitswert aufgehoben.

Fortschreibungen

Änderungen zwischen zwei Hauptfeststellungen werden über Fortschreibungen erfasst. Folgende Fortschreibungen werden unterschieden:

• Wertfortschreibung, wenn sich der Wert des Grundstücks ändert zum Beispiel durch Baumaßnahmen oder Änderung der Fläche und die Grenzen des § 22 BewG überschritten werden
• Zurechnungsfortschreibung, wenn der Eigentümer wechselt
• Artfortschreibung, wenn sich die Nutzungsart ändert, zum Beispiel von Betriebsvermögen zu Grundvermögen (überwiegend private Nutzung) oder z. B. vom unbebauten Grundstück zu einem bebauten Grundstück (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder Mietwohngrundstück)
• Ist eine Einheitswertfeststellung fehlerhaft, aber bereits bestandskräftig, womit nach den Vorschriften der Abgabenordnung keine Änderungsmöglichkeit mehr besteht, so kann der Fehler mit Wirkung ab dem nächsten 1. Januar durch eine „Fehlerbeseitigende Fortschreibung“ berichtigt werden.

Ermittlung der Einheitswerte

Land- und forstwirtschaftliches Vermögen

Der Einheitswert für land- und forstwirtschaftliches Vermögen setzt sich aus dem Wert für den Wirtschaftsteil und gegebenenfalls dem Wert für den Wohnteil zusammen. Hier sind recht komplizierte Einzelregelungen entsprechend der verschiedenen (landwirtschaftliche, forstwirtschaftliche, weinbauliche, gärtnerische, sonstige) Nutzung der Grundstücksfläche zu beachten.

Grundvermögen

Bei der Ermittlung des Einheitswertes des Grundvermögens ist zum einen zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken zu unterscheiden. Zum anderen ist bei bebauten Grundstücken die Grundstücksart zu unterscheiden. Besondere Regelungen gibt es schließlich noch für Erbbaurechte, Wohnungs- und Teileigentum sowie für Gebäude auf fremdem Grund und Boden.

Ertragswertverfahren

Von Ausnahmen abgesehen, sind Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser im Ertragswertverfahren zu bewerten. Hierbei wird die erzielbare Jahresrohmiete (nach den Preisen des jeweils aktuellen Hauptfeststellungs-Zeitpunkts 1. Januar 1935 bzw. 1. Januar 1964) mit einem bestimmten Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger ist in den Anlagen 3–8 des Bewertungsgesetzes tabelliert und berücksichtigt Baujahr und Bauweise des Gebäudes sowie die Gemeindegröße, in der das Grundstück liegt. Für gewisse wertmindernde und werterhöhende Umstände kommt ein Ab- bzw. ein Zuschlag in Betracht.

Dabei bezeichnet die Jahresrohmiete die Gesamtsumme, die ein Mieter oder Pächter für die Grundstücksnutzung für ein volles Kalenderjahr zu entrichten hat. Mit wenigen Einschränkungen sind alle vom Mieter zu zahlenden jährlichen Umlagen und Betriebskosten in die Jahresrohmiete einzubeziehen. Nicht einzurechnen sind nur die Untervermietungszuschläge, Betriebskosten der Zentralheizung, Kosten für die Warmwasserbereitung und die Fahrstuhlkosten. Bei eigengenutzten, ungenutzten und unentgeltlich überlassenen Grundstücken ist als Jahresrohmiete die „ortsübliche Miete“ anzusetzen. Dies gilt auch für Grundstücke, die der Eigentümer dem Mieter zu einer mehr als 20 % abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat. Die ortsübliche Miete ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete für entsprechende Räumlichkeiten anzusetzen. Als Hilfe kann der ortsübliche Mietspiegel herangezogen werden.

Sachwertverfahren

Für unbebaute und sonstige bebaute Grundstücke, sowie für Grundstücke bei denen sich eine Jahresrohmiete oder eine übliche Miete nicht ermitteln lässt, sowie für sogenannte Luxusbauten ist der Einheitswert im Sachwertverfahren zu bestimmen. Dieses Bewertungsverfahren orientiert sich am Substanzwert des Grundstücks.

Hier werden die Werte für das Grundstück, für das Gebäude und für die Außenanlagen addiert. Der Gebäudewert wird in der Regel durch Multiplikation des umbauten Raums (in m³) mit den der Bauart entsprechenden, durchschnittlichen Herstellungskosten multipliziert. Nach Ermittlung dieses Wertes ist insbesondere hier ein Wertabschlag aufgrund des Gebäudealters vorzunehmen.

Die Summe der drei Werte wird dann durch eine gesetzlich vorgeschriebene Wertzahl angeglichen.

Betriebsgrundstücke

Besonderheiten gibt es noch bei der Zuordnung von Grundstücken zum Betriebsvermögen (Betriebsgrundstücke). Im Gegensatz zum Ertragsteuerrecht kann ein Grundstück, das zum Teil gewerblichen und zum Teil privaten Zwecken dient, bewertungsrechtlich nicht aufgeteilt werden (§ 99 Abs. 2 BewG). Daraus folgt, dass ein Grundstück, das zu mehr als 50 % betrieblichen Zwecken dient, in vollem Umfang Betriebsgrundstück ist. Ein Grundstück, das zu weniger als 50 % betrieblichen Zwecken dient, ist in vollem Umfang Grundvermögen. Betriebsgrundstücke sind wie Grundvermögen oder land- und forstwirtschaftliches Vermögen zu bewerten.

Diese Feststellung im Rahmen der Einheitsbewertung hat zwar keine steuerliche Auswirkung mehr, jedoch richtet sich die Einordnung dieser Grundstücke bei der Bedarfsbewertung nach den gleichen Kriterien. Daher ist diese Unterscheidung in Bezug auf die hohen Freibeträge der Erbschaftsteuer für betriebliches Vermögen bei der Bedarfsbewertung zurzeit noch von Bedeutung.

Besonderheiten in den neuen Bundesländern

In den neuen Bundesländern ist eine Einheitswertermittlung auf den 1. Januar 1964 nicht vorgenommen worden (§ 125 bis 128 BewG). Für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen werden daher Ersatzwirtschaftswerte berücksichtigt. Für Grundvermögen auf zum 1. Januar 1935 ermittelten Einheitswerten wird zum Teil mit erhöhten Sätzen zurückgegriffen (§ 129 bis 133 BewG).

Zukünftige Bedeutung des Einheitswertes

Es ist seit längerer Zeit in der Diskussion, ob sich der Verwaltungsaufwand für die Einheitsbewertung angesichts der geringen steuerlichen Bedeutung der Einheitswerte noch rechtfertigen lässt. Was ursprünglich der Steuervereinfachung diente (nur eine Ermittlung für viele Steuerarten), ist mittlerweile zum Bürokratismus lediglich für die Grundsteuer ausgeartet. Ein Reformvorschlag der Länder Bayern und Rheinland-Pfalz wurde jedoch nicht umgesetzt.

Einheitswert in Österreich

Der Einheitswert bezeichnet eine steuerliche Messgröße für den Grundbesitz. Ermittelt wird dieser Wert vom Finanzamt, als Grundlage dient das Bewertungsgesetz (BewG). Der Einheitswert wird für die Bemessung verschiedener Steuern (z. B. Grundsteuer oder auch Einkommensteuer bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben) herangezogen. Der Einheitswert liegt meist weit unter dem Verkehrswert.

Zur Bemessung der Grunderwerbssteuer wurde der Einheitswert per 1. Jänner 2016 für bestimmte Erwerbsvorgänge, insbesondere im Familienverband, durch den Grundstückswert ersetzt.

Unbebaute Grundstücke

Für den gemeinen Wert des Grund und Bodens sind die Wertverhältnisse 1973 maßgeblich, welche aus Vergleichspreisen aus der Kaufpreissammlung des Finanzamtes abgeleitet werden.

Bebaute Grundstücke

Der Einheitswert errechnet sich aus Boden- und Gebäudewert. Der Gebäudewert ergibt sich aus den Neuherstellungswerten gemäß der Anlage zu § 53a BewG vermindert um die Abschreibung für Abnutzung (i. d. R. 1,3 % pro Jahr, jedoch nur bis zum Stichtag 1. Jänner 1973 – letzte Hauptfeststellung des Grundvermögens). Gemäß § 53 BewG ist die Summe aus Boden- und Gebäudewert je nach Grundstückshauptgruppe noch zu kürzen (25 % bis 60 %).

Land- und Forstwirtschaft

Die Einheitswerte für wirtschaftliche Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens wurden zum Stichtag 1. Januar 2014 neu festgelegt (§ 20c BewG). Die neuen Einheitswerte sind für die Grundsteuer und die Einkommensteuer ab 1. Januar 2015, für die Beitragsgrundlagen der Sozialversicherung der Bauern ab dem Jahr 2017 wirksam.

Literatur

• Reinhard Stöckel: Die Grundsteuerreform – Vom BVerfG vergessen und längst überfällig. NWB 2005, S. 2243

Weblinks

• Robert Krägenbring: Wertermittlung und steuerliche Bewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer - Einige modelltheoretische Aspekte bei der Bewertung des Grundbesitzes DVW-Mitteilungsblatt 2/2010
• Einheitswert Begriffslexikon, help.gv.at, abgerufen am 2. März 2017

Einzelnachweise

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