Grundpfandrecht

Grundpfandrechte sind im Sachenrecht Pfandrechte an Grundstücken oder an grundstücksgleichen Rechten zur Sicherung von Forderungen.

Allgemeines

Grundpfandrechte gibt es zur Sicherung von Forderungen (insbesondere Darlehensforderungen). Wird die grundpfandrechtlich gesicherte Forderung nicht erfüllt, so kann der Gläubiger mithilfe des Zwangsvollstreckungsrechts das Grundstück oder das grundstücksgleiche Recht verwerten und die Erlöse zur Tilgung der Schuld nutzen.

Grundpfandrechte in Deutschland

Zu den Grundpfandrechten zählen die Hypothek (§ 1113 BGB), die Grundschuld (§ 1191 BGB), die Sicherungsgrundschuld (§ 1192 Abs. 1a BGB) und die Rentenschuld (§ 1199 BGB). Der Zweck besteht in der Regel im Kreditwesen in der Verwendung als Sicherung für Kredite. Grundpfandrechte sind dingliche Verwertungsrechte; der Gläubiger kann bestimmte Geldsummen notfalls im Wege der Zwangsversteigerung (§ 1147 BGB) oder der Zwangsverwaltung aus dem Grundstück zurückerhalten, wobei die Inhaber von Grundpfandrechten eine bevorzugte Stellung genießen. Da sich die Grundpfandrechte nach § 1120 BGB auch auf Zubehör i. S. d. § 97 BGB erstrecken, können ausnahmsweise auch bewegliche Sachen mit einem Grundpfandrecht belastet sein.

Am ausführlichsten ist die Hypothek geregelt; auf die Grundschuld finden nach § 1192 BGB zahlreiche Vorschriften der Hypothek Anwendung.

Die Bestellung der Grundpfandrechte erfolgt im Kreditwesen aufgrund eines Sicherungsvertrages, der Bestandteil eines Kreditvertrages ist. Sie werden erst durch nachfolgende Eintragung im Grundbuch wirksam und erlöschen durch Löschung. Für Grundpfandrechte haften dem Gläubiger neben dem Grundstück und Gebäude darüber hinaus nach § 1120 BGB seine wesentlichen Bestandteile und das Zubehör, nach § 1123 BGB die Miet- und Pachtforderungen (bei vermieteten oder verpachteten Beleihungsobjekten); nach den §§ 1127 ff. BGB haften auch Versicherungsentschädigungen, insbesondere auch aus Gebäudeversicherungen (§ 1128 BGB) und sonstigen Schadensversicherungen (§ 1129 BGB).

International

Schweiz

In der Schweiz gibt es nach Bundesrecht zwei übliche und eine marginale Art des Grundpfandes (Art. 793 ff. ZGB), neben denen noch altrechtliche Grundpfandtitel nach kantonalem Recht in Kraft sind:

• Die Grundpfandverschreibung (Art. 824 ff. ZGB) dient ausschließlich zur Sicherung einer Forderung und wird nicht als Wertpapier ausgestellt.
• Der Schuldbrief (Art. 842 ff. und Art. 854 ff. ZGB) dient ebenfalls zu Sicherungszwecken. Da er als Wertpapier ausgestellt wird, ermöglicht er jedoch auch weniger komplizierte Rechtsgeschäfte über den Wert des verpfändeten Bodens.
• Die Gült (Art. 847 ff. und Art. 854 ff. ZGB) hat in der Praxis so gut wie keine Bedeutung mehr und kann seit dem 1. Januar 2012 nicht mehr errichtet werden. Mit ihr ist, anders als bei den beiden vorgenannten Pfandrechten, keine persönliche Haftung des Schuldners verbunden; dieser haftet ausschließlich mit dem verpfändeten Grundstück. Für die Gült wurde wie für den Schuldbrief ein Pfandtitel (d. h. ein Wertpapier) ausgestellt.
• Das kantonale Privatrecht der Kantone Appenzell Ausserrhoden und Appenzell Innerrhoden kennt überdies den Zed(d)el, ein altrechtliches Institut der privaten Finanzierung mit fixem Zinssatz. Wie bei der Gült, mit der der Zed(d)el eng verwandt ist, haftet der Schuldner nicht persönlich, sondern mit dem verpfändeten Grundstück.

Nicht gesetzlich geregelt ist die Hypothekarobligation.

Alle Grundpfandrechte werden – wie die anderen beschränkten dinglichen Rechte an Grundstücken und das Grundeigentum – im Normalfall ins Grundbuch eingetragen. Wird die gesicherte Forderung nicht erfüllt, so kann der Gläubiger im Schuldbetreibung- oder Konkursverfahren das Pfand verwerten lassen und sich aus dem Ergebnis bezahlt machen.

Neben dem Modell des Schuldbriefes, der im Grundbuch eingetragen und als Wertpapier ausgestellt wird („Papier-Schuldbrief“), existiert seit dem 1. Januar 2012 ein „papierloser“ Schuldbrief („Register-Schuldbrief“). Durch das Wegfallen des Wertpapiers soll die Handhabung einfacher und günstiger sein als beim Papier-Schuldbrief.

Neben den eigentlichen Grundpfandrechten gibt es noch die Grundlasten, welche Eigenschaften der Grundpfandrechte und der Dienstbarkeiten miteinander verbinden: Es wird der jeweilige Eigentümer eines Grundstückes zu einer Leistung an einen Berechtigten verpflichtet, für die er ausschließlich mit dem Grundstück haftet (Art. 782 ff. ZGB).

Österreich

In Österreich ist das Grundpfandrecht im Sachenrecht die Belastung einer Immobilie oder eines diesbezüglichen Rechtes zwecks Sicherung einer Forderung. Grundpfandrechte sind somit Kreditsicherheiten, die ausschließlich als Hypothek (§ 448 ABGB) vorkommen. Bei der Hypothek werden zwei Formen unterschieden: Der Normalfall der Festbetragshypothek und die Höchstbetragshypothek (§ 14 Abs. 2 Allgemeines Grundbuchgesetz).

Liechtenstein

In Liechtenstein wurde 1923 die Regelungen des schweizerischen Sachenrechts (Art. 641 bis 977 ZGB) weitgehend übernommen und als eigenes Gesetzbuch (Sachenrecht - SR, LGBl 4/1923 vom 1. Februar 1923) eingeführt. Durch die Übernahme wurden die Bestimmungen des liechtensteinischen ABGB, die seit 1812 galten, außer Kraft gesetzt. In mehreren Novellen wurden die sachenrechtlichen Bestimmungen in Liechtenstein den Änderungen des Schweizerischen ZGB zum Sachenrecht nachgeführt.

Die Ausführungen zum schweizerischen Recht zu den Grundpfandrechten können daher weitgehend auch für Liechtenstein übernommen werden. Die Gült kann in Liechtenstein weiterhin errichtet werden, hat jedoch in der Praxis ebenfalls, wie in der Schweiz, kaum Bedeutung.

Frankreich

In Frankreich sieht Art. 2114 Code civil (CC) die Hypothek (französisch hypothèque) als Realsicherheit für die Erfüllung einer Verpflichtung an einer belasteten Immobilie vor. Die „wiederauffüllbare“ Hypothek (französisch hypothèque rechargeable) ist zwar eine Hypothek, aber revalutierbar, was wirtschaftlich der deutschen Sicherungsgrundschuld entspricht.

Englisches Recht

Die Hypothek im englischen Recht (englisch mortgage) besteht ebenfalls als akzessorische Realsicherheit, während die Grundschuld (englisch land charge) nicht akzessorisch ist. Der Sicherungsgeber überträgt dem Sicherungsnehmer ein dingliches Recht mit der Auflage, das dingliche Recht nach Erlöschen der Forderung zurück zu übertragen. Die „Mortgage“ kann an Grundstücken und beweglichen Sachen bestellt werden. Das englische Recht unterscheidet zwischen formbedürftigen und formfreien Mortgages (Law of Property Act 1925 Sect. 85, Land Registration Act 2002, Sect. 23 und 27).

Literatur

• Liechtenstein SR

Kommentare

• Antonius Opilio: Arbeitskommentar zum liechtensteinischen Sachenrecht. 1. Auflage. Band II. Edition Europa, Dornbirn 2010, ISBN 978-3-901924-25-5. 

Einzelnachweise

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